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上海楼市捂盘度晚春

2019-08-11 03:32:51来源:励志吧0次阅读

  4月中,传说中的回暖却只听其声不见其人。

  在前段时间传出上海楼市复苏的消息之后,冷酷的数字随即摆在开发商的案头。

  佑威房地产研究中心提供的数据显示,4月前1 天,上海商品住宅成交量为 5.77万平方米,较今年 月前1 天增长了20.45%,成交量增长较为明显。但与去年同期相比,今年4月前1 天的成交量却下落了44.92%。4月前两周,上海楼市的商品住宅新增供应量仅为20.77万平方米,不及去年同期的一半。

  在上海,原计划于4月份上市的 个新盘至今仍有一半未见踪迹。上海一手房市场前景扑朔迷离,使开发商堕入被迫捂盘的局面。而楼市开春,也不得不推迟。

  复苏泡沫破灭

  中国人民银行上海分行4月10日发布了一季度上海市信贷运行报告, 月份上海中资商业银行个人住房贷款出现了17个月来首次下降,其中新建房和二手房贷款分别减少7.5亿元和2.2亿元。

  沪上一位代理公司老总向表示“现在真的看不懂了,市场没有真正复苏的迹象,供应量和成交量都非常少。按照正常的情况, 月份楼市开始复苏,4月份房价开始上涨。”

  而此前市场显露的一些“复苏”迹象,也得到完全相反的一个解释。

  上海市房地产交易中心的数据显示,近期沪上楼市合同撤消率高。

  此前,部份开发商为了制造供不应求的假象,通常在售楼处的销控表上用红色圆点注明该套房子已被销售,然后在上海市房地上显示该套房子已被预订的信息,等销售时再撤消记录。

  而如今情况恰恰相反,诸多预订房产的客户在楼市低迷的状态下纷纷取消预订。

  “受到政策面的影响,再加上前不久又宣布2009年预售标准的面积约2400万平方米,上海市场预期的供应量将增大,使购房人群观望气氛渐浓。”上海泰麒房产工作室分析师何凌飞表示。

  沪上知名房产专家蔡为民则认为,此前的楼市是一种假复苏。“目前楼市缺少有效的支持面,而一些限制性政策的出台,也使得外来人群购房受限,购买力萎缩。”

  不得已的“捂盘”

  与需求端的状态类似,供应端也表现低迷。

  “由于市场行情不明朗,开发商不敢轻意开盘,如果高开可能会低走,预期利润大打折扣,所以现在很多开发商被迫捂盘,采取等等看的做法,6月份将是集中开盘的时期。”蔡为民表示。

  据调查,申城许多楼盘都延迟了开盘的时间,如位于杨浦区新江湾城1号作品原定于4月初开盘,但是至今仍未开盘,从售楼处传出的消息,价格可能比本来优惠。位于长宁的馥邦三期和凯欣豪园、松江的保利西子湾、浦东的高桥新城,开发商都延迟了推盘的时间。

  此前的消息,4月份,沪上将最少有 个新盘扎堆上市,但这些新楼盘中,一半左右未如期推盘。

  目前,申城部份开发商以工程未达标、尚不具有开盘条件等为借口,要求修改预售时间,拖延开盘时间,而实际情况是,他们的预售许可证往往只需1周时间就能办下来。

  何凌飞认为,产生这种情况是开发商在和市场博弈, 月份,上海万科、绿地打折促销,王石、潘石屹等地产大佬,乃至抛出了“拐点论”,造成后市猜测不断,上海一手房市场前景扑朔迷离。4月份是一个很重要的时间节点,现在开发商的捂盘是被迫,而不是主动,只是想要看清楚今年整体的走势。

  “长时间的捂盘,再加上后市不明朗,现在是考验开发商资金链的时候。在后市不明朗的前提下,采取捂盘不一定明智,现在开发商需要做的是,快速回笼资金。”上海中星营销机构履行总经理刘承健表示。

  楼市开春迟至三季?

  事实上,从供应量来看,今年是偏紧的一年,据上海市房地局公布的数据显示,2008年上海住宅竣工面积为2500万平方米,而2007年住宅竣工面积2752.45万平方米,今年的供应量相对偏紧。

  上海市统计局数据显示,2007年住宅销售面积为 279.17万平方米,竣工/销售比为1∶1.19,供需之间的失衡从根本上导致了商品房价格大幅上扬。

  富阳(中国)分析师指出,与2007年成交量相比,再考虑到2007年由于存量房也被火热的市场消化了很大一部分,2008年2500万平方米的计划竣工面积将相对偏紧,但若目前楼市成交低迷的行情持续,或许基本可以到达供求平衡。

  业内人指出,今年不会出现去年房价大涨的局面,因为股民基本亏损,所以股市没有很多的资金流出进入楼市。另外2008年,上海市将新建保障性住房400万平方米,而备受关注的经济适用房、廉租房的散布和选址问题,目前上海市房地局已明确,2008年 月份的量价回升只能看作是一种季节性因素,而不会致使住房市场的大幅震荡。

  蔡为民认为,2008年第三季度市场将明朗,此时利空的政策被市场消化,到第四季度,购房人可以进入市场。

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