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中国版两房落地尚需时日银行积极性不高

2019-08-12 05:46:24来源:励志吧0次阅读

  业内人士表示,中国版“两房”开闸有利于环境宽松,或将撬动10万亿元房贷资金,但同时也要吸取美国房贷证券化速度过快、范围过大等教训,严防房地产金融泡沫风险。

  个人房贷余额10.74万亿元

  “9· 0房贷新政”中提出,增强金融机构个人住房贷款投放能力,鼓励业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS),专门用于增加首套普通自住房和改良型普通自住房贷款投放。

  业内人士介绍,MBS最早于上世纪60年代在美国出现,是银行及机构利用其贷出的住房抵押贷款发行的一种资产证券化产品。美国住房抵押贷款证券在完成利率市场化之后快速发展,MBS余额从1980年的111亿大幅增长至2007年的9. 万亿美元,极大地促进了美国金融市场和房地产市场的发展。

  “MBS的作用在于解决银行发放住房抵押贷款造成的期限错配和流动性问题,拓宽房贷资金来源。”重庆大学金融研究中心副主任陈晴指出。央行最新显示,截至2014年6月底,房地产贷款余额达16.16万亿元,其中,个人购房贷款余额10.74万亿元,占比高达66.5%。“这部份庞大的沉积资产限制了银行放贷范围,增加了还贷风险,推高了房贷本钱。”也就是说,一旦我国MBS启动,将可以撬动10万亿元“庞大的沉积资产”进入房贷渠道。

  银行推行MBS积极性不高

  民生证券分析师邹恒超认为,若MBS得以推行,对购房者和投资者来讲都能从中获益的。过去银行综合负债本钱高,做按揭贷款意愿不足,通过发行长期限专项金融债和MBS,可增加银行按揭贷款配置动力,按揭利率也会小幅回落。对于投资者而言,其资金有了流向购房者的渠道,MBS会为不同风险偏好的投资者提供相应金融工具。

  业内人士介绍,我国MBS市场发展在2005年才起步,虽然目前政府再次提出鼓励发展,但由于配套制度不完善,政策真正落地尚需光阴。

  “MBS难一蹴而就,市场和技术性问题可能会制约MBS市场短时间的大规模扩张。”上海浦东发展银行金融市场部宏观分析师曹阳说,MBS微观定价中缺乏违约率、提早偿还率等参数的可靠经验估计。另外,目前市场利率风险低、高收益的替代性资产较多,MBS资产可能缺乏吸引力。

  专家指出,由于收益率低,市场需求不足,银行推行MBS的积极性不高。有消息称,(,)、(,)等正就房贷证券化展开内部调研,但尚无具体时间表。但(,)和(,)等向表示,暂时还未对MBS展开深入研究。广发银行则表示,目前并无相干想法和计划。

  “虽然政策提出鼓励MBS的发展,但是当前情况下出发点太低,还需要完善MBS相关政策,理顺流程,并为银行提供发展的平台,建立非银行住房抵押贷款公司等。”中投顾问高级研究员郑宇洁说。

  顶层设计需先利率市场化

  “成也萧何,败也萧何”。MBS在促进美国金融市场和房地产市场迅速发展的同时,也因“两房”对不良基础资产多次打包出售,发展速度过快、范围过大,终究随着房地产市场泡沫破裂,引发了次贷危机。如今,随着中国版“两房”的启动,不少专家和市场人士也表示了耽忧。我们应该如何走,又吸取怎样的教训?

  有分析人士指出,在当前我国全部经济杠杆较高的情况下,过快推动MBS可能会加大我国房地产金融风险。另外,MBS一旦大规模发行,房地产泡沫向金融系统传导的防火墙将被拆除。郑宇洁提出,推进MBS实行,需要防范房地产金融泡沫风险,对购房者的资格审查不能松懈。

  “如果MBS仅限于在银行间市场交易的话,可能会出现银行之间达成一个相互购买对方产品的默契,以将贷款资产腾挪到表外,回避信贷监管。”员余丰慧表示,中国在利率完全市场化之前,MBS发展的空间将是十分有限的。在我国推动MBS还需要科学的顶层设计、完全市场化的利率等。

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