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2020-01-17 00:45:52来源:励志吧0次阅读

2010年末回首楼市十大事件:史上最严厉调控年

1 史上最严厉调控年

虽然调控在楼市已司空见惯,但仍不妨碍2010年成为楼市调控年,而且是史上最严厉调控年。

2010年的中国楼市,在经历春节之后的一番高歌猛进后,招致一系列宏观调控政策的接连出台。

4月17日,为了遏制部分城市房价过快上涨,国务院发出通知,提出了十条举措,被业内称为“新国十条”。

“新国十条”除了重申提高第二套房的贷款利率外,还首次提出暂停第三套及以上住房贷款,成为此次调控的新亮点。房贷政策的明令严限,使全国楼市尤其是北京、上海、杭州等前期房价涨幅过大的热点城市的楼市交易迅速降温。

然而,在经历短期观望后,各地楼市逐渐回暖,并在传统的楼市销售旺季9月达到了交易的顶峰。于是,9月29日,中国站公布了“国十条”的“升级版”即“新国五条”,再次重申“首付款比例不低于30%”、“三套房停贷”等政策。

与中央直接部署楼市调控政策相呼应的,是住建部、国土部、发改委、央行、银监会等相关主管部门相继出台的一系列配套措施,涉及保障房、土地、房贷、限制外资、开发商资金、加息等多个方面。

系列政策的轮番“轰炸”之下,市场惊呼,2010年乃中国楼市“史上最严厉调控年”。

然而,高强度和高密集度的调控措施并没能阻止房地产市场的回暖。从10月开始,热点城市的楼市交易量仍呈现回升态势。

业界普遍预计,即将到来的2011年将延续2010年的调控基调。

2 保障房规划“大跃进”

作为房地产业宏观调控的重要砝码,加大保障性住房建设是今年历次调控措施中不可或缺的组成部分。

4月17日的“国十条”就提出,要“确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。”12月26日,总理再次强调,2011年保障房(包括公租房、廉租房和棚户区改造)开工量目标从今年580万套翻番达到1000万套。

安信证券的一份研究报告指出,2009年全国保障性住房及棚户区改造为330万套,2010年计划推出保障性安居工程580万套,2011年则计划推出1000万套,估计投资规模超过1.3万亿元。2010、2011年两年保障性住房计划推出套数的同比增长幅度都在70%以上。

根据此前的数字,2009年全国商品住房的交易量为800万套。而今年1~11月,全国商品房销售面积8.25亿平方米,以平均每套建筑面积90平方米计算,前11个月全国商品房销售量为900余万套。

而目前公布的保障房建设速度,意味着不久之后保障房总体供应量将超过全国商品房的销售量。

在我国房地产市场化进行了十年有余后,保障房的“大跃进”在一定程度上是相关部门在为过去数年应该做却没做的事情进行集中“补课”。

有业内人士对此存有担忧。近日,北京师范大学金融研究中心主任钟伟就在公开场合表示:“保障房今年要搞580万套,明年居然要搞1000万套,比大跃进还跃进,一方面是土地是有限的,另外一方面从银行借钱是有限的,所以到明年下半年地方眼睛大、能力小的问题又凸现出来。”

3 万科年销售额破千亿

国内房地产市场遭遇“史上最严厉”的调控政策,但并不妨碍房地产开发企业销售一路高歌猛进。12月1日,万科2010年销售总额突破1000亿,提前完成2014年销售目标,成为国内房地产行业第一家年销售额达千亿级的企业。同时,这一销售额相当于美国四大住宅公司高峰时的总和,创造了世界纪录。

业界对万科的销售额逆市飙升持多种看法,多数人认为万科的业绩是在国内地产业调控的大背景下取得,殊为不易,但这也充分反映国内地产业充满泡沫,的调控并未到位。

事实上,业界惊愕的不仅仅是万科首创千亿销售额,更是多数房地产企业在调控背景下都创出了历史最好的销售业绩。根据机构的跟踪统计,截至11月,万科、恒大、保利等十大上市房企累计销售额高达3783亿元,八成开发商已提前完成全年的销售目标。最严厉楼市调控为何开发商最快乐,这一局面也使政策调控陷入尴尬境地。

但也有观点认为,靠二、三线城市为主要支撑的万科销售创千亿,恰恰证明调控在一定程度上达到部分效果。一线城市需求受到抑制,标杆企业转向二线市场,开发商的热销与开发商此前的布局有关。恒大、中海、龙湖、碧桂园等多家提前布局二、三线城市的房地产公司,在调控背景下都取得不俗的销售业绩。

4 房产税上演“狼来了”

贯穿2010年的楼市心理调控利器——房产税,仍在持续搅动着楼市神经。近日有媒体披露,房产税、个税等税种改革将成为“十二五”税制改革的重点。消息一出,房产税又被推向了风口浪尖。

一眨眼,2010年行将结束,房产税这把“利剑”悬在各人心头已近一年。

今年4月17日,国务院颁布 “新国十条”亦明确指出,财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

6月,国务院批准并公布了国家发改委制定的《2010年深化经济体制改革重点工作的意见》,其中明确提出了房产税的概念。

此后,房产税几度呼之欲出,有关在上海、重庆进行试点扩征的消息,和对征税对象、税率、税基等细则的猜测更是此起彼伏。

可惜的是,这些猜测和预期最终都在2010年沦为一次又一次的“狼来了”。久而久之,一些业内人士甚至将房产税视为此轮调控最犀利的一场“攻心计”。

一个值得关注的信息是,被解读为“房产税改革重要基础工作”的上海市房屋状况信息中心不久前成立。12月24日,上海市市长韩正在上海市经济工作会议上表示,明年要做好房产税的改革试点准备工作。诸多迹象显示,房产税离上海市越来越近。

5 央企退出房地产迟缓

就在2010年“两会”刚刚结束后的3月15日,北京土地市场分别诞生了一个总价“地王”和两个单价“地王”,而这三个“地王”无一例外地被财大气粗的央企收入囊中。

在社会对“央企用国家的钱推高房价”的一片指责声中,3月18日,央企主管部门国资委发出“清退令”,要求除已确定的16家以房地产为主业的央企外,“78家不以房地产为主业的央企加快调整重组,在完成自有土地开发和已实施项目后退出房地产业务”。

国资委“清退令”发布之后,中远集团、中国航天科工集团、中核集团等作为第一批回应者,宣布挂牌转让下属涉足房地产业务子公司的股权。但实际上,它们中的大部分出售决定并不是专门针对“清退令”,而只是时间上的巧合。

然而,从彼时至今,央企“清退令”已发布逾9个月,这其中只有中远集团、中国航天、中石油等7家央企挂牌转让其不足20家地产子公司的股权。尽管近期又有华润总公司、中国商飞、南光集团先后挂牌欲转让5家地产子公司股权,但总体而言,大多都是处理一些低效无效资产和微利亏损企业或者借出售资产、股权套现盈利,仍有近70家央企的200家地产公司未见动静。有业内人士表示,对于那些真正盈利的房地产企业,央企很难退出。

6 1457幅闲置土地曝光

2010年8月,《1457幅闲置土地黑名单》流出,并被本报独家披露,一时间,土地调控被推向高潮。

在此之前,“囤地”一直被视为房价快速上涨的重要推手之一。为此,国家相关部门也曾多次针对闲置土地发布相关处罚政策,但收效甚微。此次流传出来的1457幅闲置土地全名单,使社会第一次对全国的闲置土地状况有了一个系统认识。

这份名单详细列出了省区市、项目名称、闲置土地的受让人、合同编号、合同签订时间和约定的开竣工时间等内容。截至去年9月30日,全国闲置土地总计达1457宗,闲置面积达9772公顷,其中70%以上为住宅用地。当时预计,名单中80%的闲置土地可能被收回。

如今,时值年关,相关部门对闲置土地的处理又有新的进展。12月以来,各地地王频出,引发房价跟风上涨,19日,国土部紧急发文要求加强土地调控。昨日,国土部又公布了对房地产企业闲置土地的处置情况——各地上报了由于企业自身原因造成且尚未处置的26宗住宅闲置土地。并要求,依法对上述闲置土地闲置一年以上不满两年的,必须征收闲置费,闲置两年以上的,必须坚决收回。对公布名单中的房地产开发企业及其控股股东,在闲置土地查处整改到位前,暂停其参加新的土地竞买活动;对已查处整改到位的,由各省(市、区)国土资源主管部门核实后,将处置情况及时上传国土部土地市场动态监测与监管系统,并将通过国土资源部门户站的中国土地市场及时公告,解除对相关房地产开发企业及其控股股东参加土地竞买活动的限制。不执行上述规定的,要按有关规定严肃追究。

7 房企再融资遭拒

在合适的时候抛出增发融资计划,抑或借道并购重组曲线融资,房地产企业轻而易举便能通过资本市场圈钱的好日子在2010年宣告破灭。4月,监管部门要求对存在土地闲置及炒地行为的房企暂停批准其上市、再融资和重大资产重组;10月,房企重组正式叫停;11月,监管层要求只要主营业务收入中出现房地产业的上市公司,其融资要求也将不予通过。房地产企业迎来了自2007年冬天证监会暂停房企IPO之后的第二次“极寒”。

根据Wind资讯统计,今年以来仅有中弘地产(000979,股吧)和凤凰股份两家公司于年初在二级市场上实现了定向增发,但两家公司再融资总额不到30亿元;发行企业债的也仅有东华实业、金丰投资、新黄浦、南京高科,总额仅29亿元。

公开资料显示,2010年向证监会递交再融资申请的企业有160多家,其中60家涉及房地产业务,但多数房企因再融资申请的股东大会决议已经过期,只能撤回。截至12月6日,今年以来房地产一级市场融资额为不超过100亿元,相比2009年的1218.35亿元而言,显得很是寒酸。

在国内融资受阻的形势下,有条件的内地房企纷纷转寻境外融资,在香港掀起了一波融资潮,融资利率屡创新高。同时,一些境外私募基金也在进入房地产业。部分不具备条件的中小型房企则纷纷通过典当行、担保公司来进行融资。当A股融资遭遇政策性堵截之后,房地产企业的融资来源更趋复杂化。

8 “限购令”席卷全国

即将收官的2010年,被称为“史上最严厉”的房地产政策调控年,其中限购被视为最有力手段。

限购令始于北京。4月30日,北京出台的“国十条实施细则”中明确提出:5月1日起北京家庭只能新购一套商品房。此项调控重拳一出,惊起楼市一片哗然。

在国庆前国家出台“二次调控”政策后,深圳、上海陆续跟进,在地方细则中提出限购令。

10月15日,广州也出台了限购令,并吹响京、沪、广、深一线城市限购集结号,在全国范围内掀起一股限购浪潮。据统计,从9月29日到11月中旬,40多天里共有15个城市出台限购令。目前已出台限购令的城市包括:北京、上海、广州、深圳、天津、大连、南京、杭州、宁波、温州、苏州、厦门、三亚、海口、福州、兰州。

然而,部分在制定限购令时设置了“有效时间”的城市,不得不在2010年临近尾声、楼市调控正酣时面对限购令即将“过期”的尴尬。

业内普遍认为,假如“限购令”遭遇解禁,同时没有其他调控政策出台,各地楼市成交量会迅速放大,房价也可能随之上涨。

9 预售资金监管全国蔓延

将已有商品房项目的预售资金用作购买土地或新项目开发,历来都是部分开发商以小博大、分散风险的重要途径之一。

而预售资金这一开发商历来的囊中之物,在2010年也被严格限制起来。

10月25日,北京市住房和城乡建设委员会联合人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局制定的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》(下称《办法》)浮出水面。该《办法》明确,从12月1日开始,商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户,由监管银行对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管,保证预售资金优先用于工程建设。

房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划,并按此计划对商品房预售资金进行支取,而不能再像以往那样任由其随意支配。

在北京公布这一政策的前后,深圳、天津、杭州、成都、昆明、合肥等城市也相继出台了对于开发商预售资金进行监管的相关政策细则。尽管执行方式和力度不一,但可以看出,对预售资金使用的规范以弥补现行预售制度的缺陷已是大势所趋。

“利率提高、开发贷从严、资本市场融资需审批,在各种融资渠道已经被严格收紧之后,商品房预售款其实是开发商唯一可以自由支配的款项。”如今预售资金也被严格监管,有业内人士就对此表示:“从长期来看,流动资金不充足的中小型开发商可能在此影响之下出现"无钱拿地、无盘可开"的状况,最终将引起地产业新一轮洗牌。”

可以预见的是,在接下来的2011年,商品房预售资金监管制度将在全国各省市全面铺开。

10 金地集团高管动荡

突如其来的金地集团(下称“金地”)人事动荡引发业界哗然。5月22日,金地董事、资本管理部总经理郭国强离职;6月28日,金地副总裁、上海公司总经理赵汉忠离职;7月6日,金地总裁张华纲离职。40天内先后有三位高管离职告别金地,一连串人事变动意味着金地高管除董事长凌克之外,几乎全部换血。

高管团队的“剧变”一度使金地的全年销售计划进展缓慢,截至2010年上半年,金地仅实现不足54亿元的销售额,这只是公司年度销售目标的27%。不过,从下半年的表现看,金地正逐渐走出骨干高管集体离职的影响,步入正轨。

金地高管动荡仅仅是国内房地产企业人事动荡的缩影。公开资料显示,自从今年3月底以来,房企高管出现辞职、调换等变更现象超过20起。尤为引人注目的是,爆发人事动荡的企业主要是大型房地产企业,涉及龙湖地产、万科、华润、合生创展、荣盛置业、复地集团、碧桂园、浙江广厦、华侨城、保利地产、世茂股份、绿城中国等多家标杆企业。

尽管本轮房地产企业发生人事变动,每家公司的原因不尽相同。但业内分析认为,政策调控一度让房地产企业经营压力尤其是销售压力陡增,导致了房地产企业内部矛盾的爆发并引发离职潮。与人事动荡相对应的是,上半年多数房企销售业绩未能过半,但这种局面在下半年出现逆转。

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